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淮安二手房还得这么买关于二手房产权归属逾期过户的全面教程

发布时间:2021-01-08 03:23:29 阅读: 来源:染色机厂家

摘要: 在中介市场混乱的情况下,自己出马买二手房已经成为淮安二手房市场上主要的交易方式,但是这过程中涉及的产权归属以及二手房逾期过户、过户纠纷等等问题,大家又了解多少呢?

对于淮安二手房怎么买,相信不少朋友并没有太多的关注,只要看好房然后一切都交给中介就行了。不过,中介也不是万能的,尤其是在中介市场混乱的情况下。那么,在买方与卖方亲自交锋的淮安二手房市场上,那些常见并被我们忽略的产权归属以及二手房逾期过户、过户纠纷等等问题,大家又了解多少呢?

>>>>一、淮安二手房买卖之前需要清楚这些问题

1、确定无误卖方身份

主要看卖方是不是房屋的真正所有权人,看房产证、身份证等各类证件上的信息是否一致。另外,如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。即使房产证上只有他/她一个人的名字,买方与其签订的购房合同,也属于无效合同。

根据《民法通则》第十二条规定:“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。”第十三条规定:“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。”

刑法中的限制行为能力人是指年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

2、所买房屋产权是否存在共有人

如果该房屋存在共有人,那么卖房时,也需要征得共有人的同意才行,房屋的共有人也必须在买卖合同上签字。要注意核对签字人的真实身份,必须为房屋共有人本人,不得冒名顶替。比如,夫妻婚后买的房子,只写了一方的名字,卖房时,必须夫妻双方均在合同上签字才行。

3、房屋产权的权属问题

买房时要注意房屋的产权性质有无争议。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有权属转让的情况,避免付款后房屋无法交付。必要时,可以去房管局了解相关的信息。

4、该房屋是否有租客

买卖不破租赁,假如租户的租期还未到期,那么买方就暂时不能入住。买房时,一定要多次实地查看核实房屋是否存在出租的情况。如果有,应尽量要求卖方在交易前处理好租赁事宜。此外,租户在同等条件下有优先购买权,买房的时候,要明确租客是否已放弃购买。

5、提前明确买卖违约事项

比如遇到卖家没有按时迁出户口、房子涨价卖家毁约了、买家没有获得银行贷款等类似问题。应该如何解决,双方事先就要约定好,避免日后产生纠纷。

>>>>二:关于淮安二手房买卖的常见纠纷解决

1、卖方逾期交房怎么办?

除了一些特别的事由,比如买方未付清尾款等原因,卖方都必须遵照合同约定及时给买方交付房屋,若卖方逾期腾房,那么买方可以根据合同约定向卖方主张违约责任。或者主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

2、卖方逾期过户怎么办?

在房价出现波动的时期,一些卖家会不惜违约,通过拖延过户时间,不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同,达到毁约的目的。遇到这种情况,买方可以及时起诉对方,同时对房屋申请财产保存等。

3、房屋质量有问题怎么办?

一般有三种情况:

第一,如果签订房屋买卖合同时,卖方已经明确如实告知买方房子的质量情况,买方据此得到优惠价格,房子过户后,买方又以此对卖方主张赔偿责任的,卖方可以不承担责任。

第二,如果卖方故意隐瞒房屋的真实情况,那么买方可以向卖方主张违约责任或者赔偿责任。

第三,卖方已经把房屋真实情况告知中介,但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买方的。那么买方可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

>>>>三、淮安二手房交易中涉及的户口纠纷

1.户口纠纷有哪几类?

二手房交易中常见的户口纠纷问题一般分为以下几类:

(1)二手房交易手续完成后,卖方或其家庭成员户口不配合迁出,购房者无法入户;

(2)卖方及其家庭成员户口已迁出,但仍有其他人员户口在房屋内未迁出,购房者难以将户口迁入。

2.法院如何处理户口纠纷问题?

购房者因户口纠纷向法院提起诉讼,法院视不同情况做出处理,可能会出现以下两种情况:

(1)如果卖方未迁出或逾期迁出户口造成买方户口无法迁入,购房者以此为由起诉卖方承担违约责任,包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等,则属于民事法律关系调处范围,法院可依法作出处理;

(2)如果购房者要求卖方将户口迁出而向法院起诉,则不属于法院民事案件受理范围。因为户籍属于公安机关管理,户口迁出涉及行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,对此类诉讼法院不能调处。

二、二手房交易后,卖方户口如何处置?

二手房交易后,原则上原业主及其家庭成员户口要迁出房屋,以便购房者将户口落入。但实际生活中,迁户未必会顺利进行,原业主可能因原房屋所享受的待遇或因再无住房落户而无法顺利迁出。

卖房后,原业主户口可以不迁出吗?

一般二手房交易中,在签署的《房屋买卖合同》中有对卖方迁户的明确约定,如果不在约定的时间内办理户口迁出,要承担违约责任,除非事先征得购房者同意。

(1)买方同意卖方不迁出:提前征得买方同意可以继续将户口留在房屋中,但也需要签署一份买方同意不迁户的《补充协议》,以免后期出现纠纷。实际生活中,这种情况并不常见;

(2)买方不同意卖方不迁户:这种情况卖方如果不迁出户口,按照《房屋买卖合同》的约定,就涉及违约了,需要根据约定承担违约责任。

三、二手房交易后,买方户口如何迁入?

很多人通过买房实现本地落户,从而解决孩子入学问题,但在二手房交易中,却未必能顺利实现。那么,买房后户口该如何迁入,房屋中仍有户口存在又该怎么办?

1.买房后,如何办理户口迁入?

二手房交易后,满足条件,新业主可将户口迁入:

①房屋为住宅性质,且无其他户口;

②房屋已过户到迁户人名下。

满足以上条件,带齐材料到房屋所辖派出所办理,当天即可拿到户口本。

2.原业主户口未迁出,户口无法迁入怎么办?

任何人、任何机关都不能强制进行户口迁出,只能通过申请人主动提出迁户。如果在二手房交易时忽略了这个问题,原业主拒绝迁出户口,新业主户口将无法迁入,很可能会造成纠纷。

交接房屋前落实房屋户籍情况

①户籍核查:在签署房屋买卖合同之前,可要求房主本人携带房产证和身份证原件到户籍所在地派出所户籍科查询。

②明确户口迁出时间和违约责任:在合同中明确约定户口迁出的时间和违约责任,提高卖方的违约成本,以此敦促卖方严格按照合同履行。如果卖方延期履行或不履行,买方可以此为依据起诉索赔。

③预留户口保证金:支付房款时预留一部分户口保证金,确保卖方户口已迁出后再支付。

④明确户口不迁出则解约:可在《补充协议》中明确卖方不迁出户口就解约的条款,以此保障购房者权益。比如“若卖方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的,则买方享有单方解除权,且卖方应全额退还买方已支付的购房款”。

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