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淮安二手房省钱技巧如何判定满五唯一的二手房看这里

发布时间:2021-01-07 13:37:51 阅读: 来源:染色机厂家

摘要: 相比于新房交易的直接明朗,二手房市场除了房源的杂乱还有各种交易税费的烦恼。尤其是在淮安当前新房房价居高不下,并且交房时间较迟,这就使得着急孩子入学以及执着于地段的朋友对二手房市场更加关注。

相比于新房交易的直接明朗,二手房市场除了房源的杂乱还有各种交易税费的烦恼。尤其是在淮安当前新房房价居高不下,并且交房时间较迟,这就使得着急孩子入学以及执着于地段的朋友对二手房市场更加关注。不过,面对复杂的二手房市场,如何正确通过“满五唯一”的政策,选择正确的房子省钱就需要我们好好学习一下了。

首先:二手房交易常见税费

“满五唯一”和“满二唯一”主要是所缴的税费不同,因此首先需要了解,二手房交易中,需要缴纳哪些税费等费用?

1、个人所得税:1%

2、契税:首套90平以下1%,90平-144平1.5%,144平以上3%,二套3%;

3、交易手续费,买卖双方分摊;

4、办证、交易登记等杂费。

二手房交易中,涉及问题多而广,尤其税费更是种类多,具体的要多向相关负责人或帮你处理手续的房经纪人询问,避免造成损失。

其次:满五唯一与满二唯一的区别

满五唯一

房产证满5年,并且是唯一住房的不需要交个人所得税和营业税;

1、买进满5年;

2、是家庭名下唯一一套住宅。

满五年是指房产证上的日期开始到达五年及五年以上;唯一是指房屋所有权人在本省或本市(直辖市),登记在国土局系统里得只有这一套住宅性质的房屋。

满五年但不唯一,需要缴纳个人所得税,普通住宅的税率为为1%或差额的20%;非普通住宅的税率为2%或差额的20%,一般情况下,哪种有利选择哪种。

不满五年且不唯一,正常缴纳税费,包括:要交5.5%的营业税(全额),契税首套购房90平以下交合同价的1%,90平-144平交合同价的1.5%,144平以上交3%,二套房无论面积都交3%。个人所得税交合同价的1%或差额的20%(即合同价-当初购买价)*20%。

满二唯一

《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将5年标准降为2年,具体内容:

1、买进满2年;

满两年是指房产证上的日期开始到达五年及五年以上,唯一在此不做重复叙述了。

买进2年或2年以上的普通住宅交易,免征营业税。

买进2年或2年以上的非普通住宅交易,按照购买房屋的价格差额征收营业税(即合同价-当初购买价)。

买进不足2年的住房进行交易,全额征收营业税。

下面我们就根据不同的房屋类型来给大家分析一下满五唯一的判断方法

第一:商品房

商品房是二手房交易市场上存在较多的一种房产性质,它判定满五年的方式有两种,房子的契税发票开具时间或者是不动产证的登记时间,两者中的任何一个都可以视为产权起始时间,一般以较早的时间为准,日期满五年即可。符合满五唯一,在交易时即可免收增值税和个人所得税。

第二:经济适用房

经济适用房是由政府出资建立的社会保障性住房,鉴于特殊性质,想要进入市场进行交易必须满足办理房产证满五年之后,或者有部分房屋需要符合满十年的条件才可以交易。判定方法为,到房屋管理中心或者交易中心进行核实是否可正常交易,再通过房产证或者不动产证登记日期判断是否满五年。满五唯一才可以在交易时免部分税费。

第三:“房改房”

已购公房又称“房改房”,是按照标准建立的提供给职工的一种住房, 已够公房的产权时间确定有三种方式,分别是房产证登记时间、原始的购房合同签署日期,首次购房房款收据日期满五年。三者中任何一个满足五年都可以。但是它的购买方式不同,决定了产权的不同以及后期交易问题,一般来说购买方式分为三种,按市场价购买、按成本价购买和按标准价购买。

如果是以市场价买的,则属于个人产权,跟普通商品房的认定方式完全一致,满五唯一即可减少税费,不足五年,则不可以少缴纳税费。

如果是以成本价买的,必须满五年才可以上市交易,少一年都不可以交易,也就不存在“满五”的问题了。

如果是以标准价买的,则该房屋的产区属于业主和原产权单位共有,也是满五年后才能上市交易,交易时业主和原单位协商,而且原单位有优先回购权。

第四:继承与赠与房产

继承和赠与的房产交易主要以不动产证上的日期为判定标准。如果是继承的房子需要提供原房产证和继承公证材料,判断原房产证的时间是否满5年即可。赠与的房子,如果是直系亲属之间的赠与,判断“满五”的产权时间以原房产证上的时间为起点;如果是非直系亲属之间的赠与,则以新房产证上的登记时间为准。

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